相続税の土地評価で損しないために｜形状・接道・借地権・貸家・小規模宅地等の特例をやさしく解説

相続税の申告では、土地の評価がとても大切です。土地は預金のように金額がはっきりしているものではなく、場所、形、道路との関係、貸しているかどうかなどによって評価額が変わります。そのため、土地の状況を十分に確認しないまま評価してしまうと、本来より高い金額で申告してしまうことがあります。今回は、相続開始後に確認したい土地評価のポイントを、わかりやすくご紹介します。

1．土地の形や接道状況を確認する

土地の評価では、まず土地の形や道路との関係を確認します。同じ面積の土地でも、正方形に近く使いやすい土地と、細長い土地、三角形の土地、旗竿地のように奥まった土地では、使いやすさが違います。相続税の評価では、このような使いにくさが評価額に反映される場合があります。

また、土地がどの道路に接しているか、道路の幅がどのくらいかも重要です。道路に接している長さが短い土地や、建て替えのときに敷地の一部を道路として後退させる必要がある土地では、評価を下げられる可能性があります。古くからの住宅地では、図面だけではわかりにくいこともあるため、現地の状況や役所の資料を確認することが大切です。

2．借地権や貸している土地を見落とさない

土地を自分で使っている場合と、人に貸している場合では、相続税の評価が変わることがあります。たとえば、土地を他人に貸して、その人が建物を建てている場合には、借地権が関係します。土地の所有者はその土地を自由に使えないため、その分を考慮して評価することになります。

反対に、建物を貸している場合も注意が必要です。自分の土地の上にアパートや貸家を建て、人に貸していると、その土地は「貸家建付地」として評価できる場合があります。貸家建付地は、自分だけで自由に使える土地とは扱いが異なります。賃貸中の部屋があるか、一時的な空室かどうかなどによって評価が変わることもあるため、賃貸状況を丁寧に確認することが大切です。

3．特例の適用を誤ると不要な税金が発生することも

相続税では、一定の要件を満たす土地について、評価額を大きく下げられる特例があります。代表的なものが「小規模宅地等の特例」です。亡くなった方が住んでいた自宅の土地や、事業に使っていた土地、貸していた土地などについて、要件を満たせば評価額を減らせる場合があります。

ただし、この特例は誰が土地を取得するか、相続後も住み続けるか、事業や貸付を続けるかなど、細かい要件があります。使えると思っていた特例が使えなかったり、反対に使える特例を見落としてしまったりすると、相続税額が大きく変わることがあります。特例は節税効果が大きい分、判断を誤ると不要な税金が発生することもあるため注意が必要です。

土地評価は「現地確認」と「資料確認」が大切です

土地の相続税評価では、固定資産税の通知書や登記簿だけではわからないことが多くあります。実際の土地の形、道路の幅、建物の使い方、賃貸状況、過去の契約内容などを確認することで、評価額が変わることがあります。特に、形が整っていない土地、道路との関係に不安がある土地、貸している土地や貸家がある土地では、見落としがないか確認しておくと安心です。 相続税の申告では、同じ土地でも評価のしかたによって税額が変わることがあります。土地の状況を早めに整理し、必要な資料を集めておくことが、納め過ぎを防ぐための第一歩です。相続開始後は期限もあるため、落ち着いて確認できるよう、土地ごとの特徴を一つずつ整理していきましょう。